Pientalorakentamisen sopimukset
07.10.10 | Rauno Peltola
Kirjalliset sopimukset ovat osa rakennushankkeen hyvää hallinnointia. Yleisesti käytettyjä sopimusmalleja kannattaa hyödyntää.
Remontointiin ja uuden omakotitalon rakentamiseen liittyy suunnitelmien ja tarjouspyyntöjen laatimista sekä rakennusluvan hakeminen. Tässä vaiheessa on hyvä muistuttaa, että kaikki rakentamista koskevat sopimukset tulee ehdottomasti tehdä kirjallisina ja riittävän yksityiskohtaisina. Silloin kun ollaan ”vaaran vyöhykkeellä”, eli ollaan sopimassa suullisesti jostain, ehkäpä pieneksi katsotusta asiasta, kannattaa kuitenkin kirjata tärkeimmät asiat vaikka palalle ruutupaperia.
oikkeusta kirjallisesta sopimisesta ei kannata tehdä edes tuttujen urakoitsijoiden kanssa. Kirjallista sopimusta ei milloinkaan tule nähdä epäluottamuksen osoituksena, vaan se on luonnollinen osa rakennushankkeen hallinnointia. Jäljempänä käsitellään nimenomaan rakennusurakasta sopimista, mutta kirjallisen sopimuksen vaatimus voidaan liittää myös suunnittelusopimuksiin, vastaavantyönjohtajan sopimukseen, hankintasopimuksiin eli mihin tahansa rakentamiseen ja maankäyttöön liittyvään asiaan.
Urakoitsijan valinta
Urakoitsijan valinnassa kannattaa myös nähdä hieman vaivaa ja selvittää urakoitsijan taustoja. Tämä tapahtuu esimerkiksi kysymällä urakoitsijalta hänen aikaisempia urakkakohteitaan sekä ottamalla sitten yhteyttä näihin aikaisempiin asiakkaisiin sen seikan selvittämiseksi, miten urakoitsija on rakennustyössä onnistunut.
Urakoitsijan luottotietojen, yhtiömuotoisen urakoitsijan kaupparekisteritietojen (omistaja ja hallituksen jäsenet) ja ainakin verotukseen liittyvien rekisteritietojen selvittäminen on myös perusteltua.
Vaikka rakentamiseen liittyvää rakennusvirhevakuutusta on harvalla urakoitsijalla sen korkean hinnan vuoksi, saattaa urakoitsijan vakuutusten kysyminen olla perusteltua etenkin, jos rakennustyö sisältää ns. yleisvaarallisia työvaiheita.
Sopimusmallit
Urakointiin liittyvien sopimusten tekemisessä kannattaa hyödyntää valmiita sopimusmalleja, joita löytyy ainakin Pientalorakentamisen Kehittämiskeskus PRKK ry:ltä ja Rakennustietosäätiöltä. Mikäli kyse on yrityksen ja kuluttajan välisestä sopimuksesta, kannattaa yleensä käyttää rakennusalan kuluttajasopimusehtoja, joissa on huomioitu kuluttajansuojalain säännökset.
Rakennusalan yleiset sopimusehdot (YSE) ovat varsinkin pienemmissä rakennushankkeissa turhan raskaat ja monimuotoiset, sillä ne on ajateltu käytettäviksi silloin, kun rakennetaan esimerkiksi kerrostaloja tai ostoskeskuksia. Kuluttajien remontteihin soveltuvat Rakennusalan yleisiä töitä ( RYS) ja -erikoistöitä ( REYS ) sekä kuluttajansuojalakia noudattavat sopimukset.
Mikäli urakoitsija tarjoaa tilaajalle itse laatimaansa sopimusta, kannattaa silloinkin verrata tätä sopimusta kuluttaja-asiamiehen hyväksymiin sopimusmalleihin ja yleisiin ehtoihin. Tällöin voi itselleen selvittää sen seikan, missä kohdin urakoitsija on sisällyttänyt sopimusehtoihin näistä poikkeavia ehtoja. Kovin yksipuolisia tai peräti kohtuuttomilta tuntuvia sopimusehtoja ei luonnollisestikaan kannata hyväksyä.
Sopimusmallien ja lomakkeiden täyttämisessä tulee olla huolellinen ja tarvittaessa käyttää asiantuntija-apua. Vaikka valmiiden mallien käyttäminen varmistaa sen seikan, että tärkeimmät rakentamiseen ja sopimiseen liittyvät asiat tulevat huomioiduiksi ja niistä sovituksi, on myös lomakkeen täyttämisellä sekä sen tarkoittamilla yksilöinneillä tärkeä osuus siihen, että rakennuttajan edut tulevat asianmukaisesti huomioiduksi.
Esimerkiksi urakan tarkoittamien töiden sisältö eli urakoitsijan suoritusvelvollisuus määritellään usein itse sopimustekstin lisäksi urakkasopimuksen liitteisiin viittaamalla. Tällöin tarkoitetaan rakennustyön suunnitelmia ja piirustuksia sekä esimerkiksi huoneluetteloa. Hyvin tehdyillä sopimusasiakirjoilla on siten huomattava merkitys sille, että urakoitsijan suoritusvelvollisuus tulee hyvin ja yksiselitteisesti määritellyksi.
"Urakoitsijan valinnassa kannattaa myös nähdä hieman vaivaa ja selvittää urakoitsijan taustoja."
Sopimuksen keskeiset kohdat
Edellä käsiteltiin jo sopimuksen liiteasiakirjojen merkitystä urakoitsijan suoritusvelvollisuuden määrittämisessä. Sopimuksen liitteeksi kannattaa ottaa riittävän yksityiskohtaiset suunnitelmat ja piirustukset sekä muut mahdolliset liiteasiakirjat, joilla voidaan määritellä paitsi sopimuksen työn sisältöä, mutta myös laadullisia seikkoja. Sopimuksessa voidaan viitata myös rakennustyön yleisiin ja erityisiin laatuvaatimuksiin tai materiaalitoimittajien asennusohjeisiin. Näiltä osin pientalorakennuttajan kannattaa tukeutua suunnittelijansa tai vastaavan työnjohtajansa asiantuntemukseen.
Urakalle sovittava urakka-aika kannattaa määrittää yksityiskohtaisesti. Usein on suositeltavaa määritellä se ajankohta, jolloin työt rakennuskohteessa on aloitettava sekä se määräpäivä tai määräaika, jonka kuluessa työn on oltava valmis ja tilaajalle luovutettavissa. Tarvittaessa urakka-aikaan voidaan määritellä välitavoitteita etenkin, jos niille on jokin rakentamisen toteuttamiseen liittyvä peruste. Mikäli urakkaan sovitaan välitavoitteita saattaa olla perusteltua määrittää urakoitsijalle myös erilliset sanktiot sille, mikäli välitavoitteesta viivästytään. Välitavoite on tarpeen esimerkiksi silloin, kun jokin työvaihe on saatava valmiiksi tiettyyn ajankohtaan mennessä, jotta toinen urakoitsija pääsee aloittamaan tai jatkamaan omaa suoritustaan.
Olipa urakan toteutusmuoto kiinteähintainen tai tuntilaskutukseen perustuva suoritusmuoto, tulee tilaajan maksuvelvollisuus määritellä yksityiskohtaisesti ja siten, että sopimuksesta näkyvät kaikki tilaajalle tulevat maksut. Myös arvonlisäveron sisältyminen urakkahintaa tai sen lisääminen sovitun hinnan päälle tulee käydä ilmi sopimuksesta. Mahdolliset kilometrikorvaukset tai päivärahat yms. kannattaa käydä läpi urakoitsijan kanssa ja kirjata sopimusehtoihin. Mikäli urakasta maksettava urakkahinta on ainoa urakoitsijalle tuleva suoritus, kannattaa myös tämä kirjata sopimusehtoihin.
Urakan maksuerätaulukko yksilöidään joko itse sopimuksessa tai viittaamalla erityiseen liitteeseen. Maksueristä neuvoteltaessa kannattaa pyrkiä siihen, että urakkaerien maksaminen kulkisi vähintään samassa tahdissa töiden etenemisen kanssa ja mieluummin hieman takapainotteisesti eli siten, että urakoitsijalle syntyisi oikeus laskuttaa työvaiheista vasta sen jälkeen, kun tehtyjen töiden arvo on suurempi kuin urakoitsijalle maksettava määrä.
Maksuerätaulukosta on hyvä muistaa, että se ei yksilöi siinä mainittujen työvaiheiden hintaa tai arvoa, vaan on ainoastaan sopimus siitä, missä aikataulussa ja erissä kokonaisurakkahintaa maksetaan urakoitsijalle. Mikäli rakennustyötä tehdään tuntilaskutuksella, kannattaa huomiota kiinnittää siihen, että tilaaja on velvollinen suorittamaan urakoitsijalle tehdyt työtunnit, jotka eivät kuitenkaan saa olla kohtuuttomia. Tuntityöstä sovittaessa kannattaisi yleensä pyytää urakoitsijalta myös sitova hinta-arvio rakennustyölle.
Maksuerätaulukosta on hyvä muistaa, että se ei yksilöi siinä mainittujen työvaiheiden hintaa tai arvoa, vaan on ainoastaan sopimus siitä, missä aikataulussa ja erissä kokonaisurakkahintaa maksetaan urakoitsijalle. Mikäli rakennustyötä tehdään tuntilaskutuksella, kannattaa huomiota kiinnittää siihen, että tilaaja on velvollinen suorittamaan urakoitsijalle tehdyt työtunnit, jotka eivät kuitenkaan saa olla kohtuuttomia. Tuntityöstä sovittaessa kannattaisi yleensä pyytää urakoitsijalta myös sitova hinta-arvio rakennustyölle.
Mikäli urakoitsijan suoritus ei hänestä johtuvasta syystä valmistu sovittuna urakka-aikana, määritellään sopimuksessa urakoitsijan maksettavaksi tuleva viivästymisseuraamus. Yleensä viivästyssakko määritellään siten, että urakoitsijan viivästyessä sovitusta valmistumisajankohdasta on hän velvollinen suorittamaan sopimussakkona jonkin prosenttiosuuden (esimerkiksi 0,5 - 1,0 %) urakan viivästyneestä osasta kultakin alkavalta viivästysviikolta, kuitenkin enintään 10 % viivästyneen suorituksen arvosta.
Kuluttajasopimusehdoissa ja kuluttajansuojalaissa puhutaan nimenomaan viivästyneestä osasta suoritusta eli viivästyssakkoa ei välttämättä lasketa koko sopimuksen arvonlisäverottomasta määrästä. Urakkasopimukseen otetaan myös määräyksiä mm. urakoitsijan virhevastuusta, takuuajasta, urakkasopimuksen purkamisesta sekä erilaisia menettelytapamääräyksiä, joita urakoitsijan ja tilaajan on noudatettava. Näistä on määräyksiä myös yleisissä kuluttajasopimusehdoissa ja kuluttajansuojalaissa, mutta ne kannattaa ja tulee käydä läpi sopimusta neuvoteltaessa ja laadittaessa.
Usein neuvottelujen yhteydessä nousee esiin asioita, joista tilaaja on epätietoinen ja siksi ottaa ne neuvotteluissa esiin. Tilaaja saattaa esimerkiksi kysyä kuuluuko tämä ja tämä asia urakkaan. Tällaiset asiat kannattaa kirjata urakkaneuvottelupöytäkirjaan tai muuhun liiteasiakirjaan, jotta nämäkään ”lupaukset” eivät jää pelkän puheen varaan.